Última actualización: 30 de septiembre de 2026
Heredar una vivienda no siempre significa recibir un bien libre de cargas. Si el fallecido todavía estaba pagando la hipoteca, la deuda no desaparece con su muerte: pasa a formar parte de la herencia y, si la aceptas, pasa también a ti. Antes de tomar ninguna decisión conviene saber cuánto queda por pagar, si existe un seguro que cubra la deuda y qué opciones tienes para no ponerte en riesgo. Te lo explicamos paso a paso.
En 30 segundos
- La hipoteca no se cancela con el fallecimiento del titular: los herederos que aceptan la herencia asumen la deuda junto con la vivienda.
- Lo primero es comprobar si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, porque puede cancelar total o parcialmente lo que queda por pagar.
- La deuda pendiente se resta del valor de la herencia en el Impuesto de Sucesiones, por lo que reduce lo que pagas.
- Tienes varias opciones: quedarte la vivienda y seguir pagando, venderla para cancelar la hipoteca, adjudicarla a uno de los herederos o, si la deuda supera el valor, aceptar a beneficio de inventario o renunciar.
- Mientras decides, es importante no dejar de pagar las cuotas, para evitar intereses de demora y un posible proceso de ejecución.
Qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular
Al heredar, los herederos no solo reciben los bienes del fallecido, sino también sus deudas. Es lo que se conoce como sucesión en los derechos y en las obligaciones. Por eso, la hipoteca sigue viva tras el fallecimiento y el banco puede seguir reclamando las cuotas.
Es importante distinguir dos cosas que suelen confundirse:
- La deuda (el préstamo) pasa a los herederos que aceptan la herencia.
- La garantía (la hipoteca sobre la vivienda) sigue pesando sobre el inmueble, lo tenga quien lo tenga.
Si te preguntas en qué se diferencia heredar de suceder, te lo explicamos en testamento, herencia y sucesión: las diferencias que todo el mundo confunde.
Si había otro titular en la hipoteca
Es muy habitual que la hipoteca esté a nombre de los dos miembros de un matrimonio. En ese caso, el titular que sobrevive sigue obligado a pagar la totalidad de la deuda, porque normalmente la responsabilidad es solidaria. La parte del fallecido se integra en su herencia, pero el banco puede seguir reclamando el pago completo al cotitular.
Lo mismo ocurre con los avalistas: el fallecimiento del deudor no los libera de su compromiso.
Primer paso: comprobar si hay un seguro de vida
Muchos bancos exigen o recomiendan contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca. Si el fallecido lo tenía y estaba al corriente de pago, la aseguradora abonará al banco el capital pendiente, total o parcialmente, según lo contratado.
Para comprobarlo:
- Revisa la documentación del fallecido: póliza, recibos del banco y extractos, donde suelen aparecer los cargos del seguro.
- Solicita el certificado del Registro de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento, que se pide igual que el de últimas voluntades. Te explicamos el procedimiento en el Registro de Últimas Voluntades: qué es y cómo pedir el certificado.
- Comunica el fallecimiento al banco y a la aseguradora, aportando el certificado de defunción, para que se active el seguro.
Si el seguro cubre toda la deuda, la vivienda pasará a los herederos libre de préstamo, aunque habrá que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Cuánto se debe: el certificado de deuda pendiente
Antes de decidir si aceptas la herencia, pide al banco un certificado del saldo pendiente a la fecha del fallecimiento. Este documento te servirá para dos cosas:
- Comparar la deuda con el valor real de la vivienda y saber si la herencia compensa. Te explicamos cómo hacerlo en cómo se valora una vivienda en una herencia.
- Restar esa deuda en la declaración del Impuesto de Sucesiones.
Si necesitas reunir el resto de la documentación, consulta la lista completa de documentos para tramitar una herencia.
Las opciones de los herederos
1. Quedarse la vivienda y seguir pagando la hipoteca
Es la opción más habitual cuando la vivienda vale más que la deuda y los herederos pueden asumir las cuotas. En este caso:
- Hay que comunicar al banco el fallecimiento y la aceptación de la herencia.
- Los herederos pasan a ocupar la posición del deudor. Lo recomendable es formalizar el cambio de titularidad con el banco para que el préstamo quede a su nombre.
- El banco puede revisar la solvencia de los nuevos titulares, aunque la deuda ya existe y se hereda en las condiciones pactadas.
2. Vender la vivienda y cancelar la hipoteca
Si ningún heredero quiere o puede quedarse con la vivienda, se puede vender y usar el dinero de la venta para cancelar la hipoteca. Lo que sobre se reparte entre los herederos según su parte.
Para vender, primero hay que aceptar la herencia e inscribir la vivienda a nombre de los herederos. La cancelación se suele hacer en la misma firma de la compraventa ante notario. Ten en cuenta que la venta tiene su propia fiscalidad, que te explicamos en vender una vivienda heredada: impuestos que se pagan.
3. Adjudicar la vivienda a uno de los herederos
Cuando hay varios herederos y uno de ellos quiere quedarse con la vivienda, se le puede adjudicar en el reparto de la herencia, asumiendo él la deuda pendiente y compensando a los demás con dinero o con otros bienes. En este caso es especialmente importante negociar con el banco para que libere al resto de herederos de la deuda.
4. Aceptar a beneficio de inventario
Si no está claro si la herencia tiene más deudas que bienes, la opción más prudente es aceptar a beneficio de inventario. Así, las deudas del fallecido, incluida la hipoteca, solo se pagan con los bienes de la herencia y nunca con tu propio patrimonio. Te explicamos cómo funciona en aceptar una herencia a beneficio de inventario: cuándo conviene y cómo se hace.
5. Renunciar a la herencia
Si la deuda es claramente superior al valor de la vivienda y del resto de bienes, puedes renunciar a la herencia. Al renunciar no recibes nada, pero tampoco respondes de ninguna deuda. Eso sí, la renuncia es irrevocable y no puedes quedarte con unos bienes y rechazar otros. Consulta todas las consecuencias en renunciar a una herencia: consecuencias, plazos y cómo hacerlo.
El riesgo de aceptar la herencia sin más
Si aceptas la herencia de forma pura y simple, que es lo más habitual, respondes de las deudas del fallecido no solo con los bienes heredados, sino también con tu propio patrimonio. Además, una vez hecho el reparto, el banco puede reclamar la deuda completa a cualquiera de los herederos que haya aceptado así, que después tendrá que reclamar a los demás su parte.
Por eso, antes de firmar la aceptación ante notario, asegúrate de conocer todas las deudas del fallecido. Te explicamos el trámite en la aceptación de herencia ante notario: cómo se hace y qué cuesta.
Cómo afecta la hipoteca al Impuesto de Sucesiones
La hipoteca pendiente tiene una ventaja fiscal: las deudas del fallecido se restan del valor de la herencia, siempre que estén acreditadas documentalmente. El certificado del banco con el saldo pendiente a la fecha del fallecimiento es la prueba que necesitas.
Ejemplo: Marta hereda una vivienda valorada en 200.000 € con una hipoteca pendiente de 80.000 €. A efectos del Impuesto de Sucesiones, la base sobre la que se calcula el impuesto parte de 120.000 €, no de 200.000 €.
Cuánto se paga finalmente depende de la comunidad autónoma, que puede aplicar reducciones y bonificaciones muy distintas. Consulta nuestra comparativa del impuesto de sucesiones por comunidades autónomas y la explicación de qué es el impuesto de sucesiones y cómo se calcula.
Recuerda que el plazo para presentarlo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables. Te lo contamos en el plazo de seis meses para liquidar una herencia. Además, la vivienda heredada también genera la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento.
Qué hacer con las cuotas mientras se tramita la herencia
Tramitar una herencia puede llevar meses, pero el banco sigue cobrando las cuotas. Mientras tanto:
- No dejes de pagar. Los impagos generan intereses de demora y, si se acumulan, el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria.
- Las cuotas pueden pagarse con el dinero de las cuentas del fallecido, si los herederos se ponen de acuerdo y el banco lo permite, o con fondos de los propios herederos, que después se tendrán en cuenta en el reparto.
- Guarda los justificantes de todos los pagos, sobre todo si los adelanta un solo heredero.
Para organizar todos los trámites en orden, consulta cómo tramitar una herencia paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Se cancela la hipoteca cuando muere el titular?
No. La deuda pasa a los herederos que aceptan la herencia, salvo que exista un seguro de vida que cubra el capital pendiente.
¿Puede el banco exigirme pagar toda la deuda de golpe?
Por el simple fallecimiento del titular, no. El préstamo se hereda en las mismas condiciones y los herederos pueden seguir pagando las cuotas. Otra cosa es que haya impagos, que sí pueden dar lugar a su vencimiento anticipado.
¿Qué pasa si la hipoteca vale más que la vivienda?
Puedes aceptar la herencia a beneficio de inventario, para no responder con tu propio patrimonio, o renunciar a ella.
¿Tengo que pagar yo la hipoteca si mi hermano se queda con la casa?
Si heredasteis los dos y aceptasteis sin más, el banco podría reclamaros a ambos. Por eso, al adjudicarle la vivienda, conviene negociar con el banco para que te libere de la deuda.
¿La hipoteca reduce el impuesto de sucesiones?
Sí. La deuda pendiente acreditada se resta del valor de la herencia, lo que reduce la base del impuesto.
¿Cómo sé si el fallecido tenía un seguro de vida con la hipoteca?
Revisando su documentación bancaria y solicitando el certificado del Registro de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
El contenido de esta web es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Cada herencia es distinta y la normativa puede cambiar. Consulta siempre con un notario, un abogado o un asesor antes de aceptar o renunciar a una herencia.