Última actualización: 21 de septiembre de 2026
Cuando se hereda una vivienda, un local o un solar urbano, el impuesto de sucesiones no es el único que hay que pagar. El ayuntamiento donde está el inmueble cobra su propio tributo: la plusvalía municipal. Es un impuesto independiente, con su propio plazo, su propia administración y su propio cálculo, y es el que más se olvida en las herencias. También es, desde la reforma de 2021, uno de los que más margen deja para pagar menos o incluso no pagar nada.
Este artículo explica quién paga la plusvalía en una herencia, cómo se calcula con cada uno de los dos métodos, cuándo no hay que pagarla, qué bonificaciones existen y qué plazos hay que cumplir.
En 30 segundos
- Grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su fallecimiento.
- La paga el heredero o legatario que recibe el inmueble, cada uno por su parte.
- Se paga en el ayuntamiento donde está el inmueble, no en la comunidad autónoma.
- Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se solicita a tiempo.
- Hay dos métodos de cálculo y se aplica el que salga más barato.
- Si no hubo incremento de valor, no se paga, siempre que se acredite.
- Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido entre familiares directos.
- La mitad que se adjudica al cónyuge viudo por gananciales no tributa: solo la parte que se hereda.
- Lo pagado se resta como gasto en el IRPF si más adelante se vende el inmueble.
Qué grava exactamente
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo que se pone de manifiesto cuando un inmueble urbano cambia de manos. En una herencia, ese cambio de manos es el fallecimiento.
Tres ideas para situarse:
Solo afecta al suelo urbano. Las fincas rústicas no están sujetas. Sí lo están las viviendas, locales, garajes, trasteros y solares en suelo urbano, porque todos llevan suelo asociado.
Solo grava el suelo, no la construcción. Aunque el impuesto se pague por heredar un piso, lo que se mide es la revalorización de la parte de suelo que le corresponde, no la del edificio.
El periodo va desde la adquisición del fallecido hasta su fallecimiento. Si el padre compró el piso en 2005 y falleció en 2026, se mide el incremento de esos veintiún años, con un máximo computable de veinte.
Quién la paga
En las transmisiones por herencia, el obligado al pago es quien adquiere: el heredero o el legatario que recibe el inmueble.
Si hay varios herederos, cada uno paga en proporción a su cuota. Tres hermanos que heredan un piso a partes iguales pagan cada uno un tercio.
Si hay usufructo y nuda propiedad, cada uno tributa por el valor de su derecho, calculado según las mismas reglas que en el impuesto de sucesiones. El cónyuge viudo paga por el usufructo y los hijos por la nuda propiedad.
Quien renuncia a la herencia no paga. Su parte pasa a quien corresponda, y es esa persona quien tributa.
Todo lo relativo a quién es obligado en el impuesto de sucesiones, que sigue una lógica parecida, lo explicamos en quién paga el impuesto de sucesiones.
La mitad del cónyuge viudo no tributa
Es un punto que se pasa por alto con mucha frecuencia y que puede suponer un ahorro importante.
Si el inmueble era ganancial, al fallecer uno de los cónyuges primero se liquida la sociedad de gananciales: la mitad del inmueble ya pertenecía al viudo y simplemente se le adjudica. Esa adjudicación no está sujeta a la plusvalía municipal, porque no es una transmisión sino el reconocimiento de lo que ya era suyo.
Solo tributa la otra mitad, la que pertenecía al fallecido y se reparte por herencia. Declarar el inmueble completo es un error que se traduce en pagar el doble de lo debido.
Cómo se calcula: dos métodos, se elige el más barato
Desde la reforma de 2021, que siguió a la sentencia del Tribunal Constitucional que anuló el sistema anterior, existen dos formas de calcular la base del impuesto. El contribuyente puede optar por la que le resulte más favorable.
Método objetivo
Parte del valor catastral del suelo en el momento del fallecimiento, que figura en el recibo del IBI desglosado entre suelo y construcción.
A ese valor se le aplica un coeficiente que depende de los años transcurridos desde que el fallecido adquirió el inmueble. Los coeficientes máximos los fija el Estado y se actualizan periódicamente; cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza, sin poder superar esos máximos.
Sobre la base resultante se aplica el tipo de gravamen del municipio, que puede llegar hasta el 30 %.
Método de estimación directa
Mide el incremento real: la diferencia entre el valor de adquisición del fallecido, según su escritura, y el valor del inmueble al fallecer, según lo declarado en la herencia.
Como el impuesto solo grava el suelo, esa diferencia se multiplica por la proporción que representa el suelo en el valor catastral total. Si el suelo supone el 40 % del valor catastral, se toma el 40 % del incremento.
Sobre esa base se aplica el mismo tipo municipal.
Cuál conviene
Depende de cada caso. En inmuebles comprados hace muchos años a precios bajos, suele salir mejor el método objetivo. En inmuebles comprados en los años de precios altos, o que apenas se han revalorizado, suele salir mejor el de estimación directa. Lo razonable es calcular ambos antes de presentar.
Cuándo no se paga: si no hubo incremento
Esta es la consecuencia más importante de la reforma: si el inmueble no se revalorizó, no hay impuesto.
El caso típico es una vivienda comprada en torno a 2006 o 2007, en pleno auge de precios, cuyo valor al fallecer el propietario es inferior al de compra. No hay incremento, y por tanto no hay hecho imponible.
Hay que acreditarlo. No basta con decirlo: se comparan el valor que figura en la escritura de adquisición del fallecido y el valor declarado en la herencia, tomando en cada caso el mayor entre el declarado y el comprobado por la Administración. Si el segundo es menor, se presenta la declaración indicando la inexistencia de incremento y aportando ambos documentos.
Un matiz importante. El valor que se declare en el impuesto de sucesiones cuenta aquí. Declarar la vivienda por debajo de su valor real puede crear una aparente pérdida, pero esa cifra está limitada por el valor de referencia de Catastro, y además tiene consecuencias negativas si más adelante se vende. Lo explicamos en cómo se valora una vivienda en una herencia.
La bonificación de hasta el 95 %
La ley permite a los ayuntamientos aprobar una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por herencia de:
- La vivienda habitual del fallecido
- Locales afectos a una actividad económica del fallecido
Siempre que los beneficiarios sean descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes o adoptantes.
Es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué condiciones. Algunos conceden el 95 % sin más; otros lo gradúan según el valor catastral; otros exigen que el heredero conviva con el fallecido, o que mantenga el inmueble durante unos años. Y algunos no la aplican.
Hay que solicitarla. En la mayoría de municipios no se aplica de oficio, sino que debe pedirse al presentar la declaración, dentro del plazo.
Conviene consultar la ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente, que se publica en su web y en el boletín oficial de la provincia, antes de hacer ningún cálculo.
Un ejemplo con números
Los coeficientes y tipos de este ejemplo son ilustrativos: los reales dependen de la ordenanza de cada municipio y del año del fallecimiento.
Un padre compró un piso en 2006 por 120.000 € y fallece en 2026. Su hijo lo hereda y lo declara en el impuesto de sucesiones por 160.000 €. El valor catastral total es de 80.000 €, del que 32.000 € corresponden al suelo, es decir, un 40 %.
Método de estimación directa:
- Incremento real: 160.000 − 120.000 = 40.000 €
- Parte del suelo (40 %): 16.000 €
- Tipo municipal del 25 %: 4.000 €
Método objetivo:
- Valor catastral del suelo: 32.000 €
- Coeficiente para 20 años, pongamos 0,45: 14.400 €
- Tipo municipal del 25 %: 3.600 €
El heredero elige el método objetivo, que resulta más barato: 3.600 €.
Si el ayuntamiento bonifica el 95 % porque era la vivienda habitual del padre: 3.600 × 5 % = 180 €.
Y si el padre hubiera comprado en 2006 por 180.000 €, el incremento real sería negativo y no habría que pagar nada, se aplicara o no la bonificación.
Plazos y cómo se presenta
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si el heredero lo solicita dentro de los seis primeros meses.
Es el mismo plazo general que el impuesto de sucesiones, pero son dos trámites distintos ante dos administraciones distintas: el de sucesiones se presenta en la comunidad autónoma del fallecido, y la plusvalía en el ayuntamiento donde está el inmueble. Si hay inmuebles en varios municipios, hay una plusvalía por cada uno.
Autoliquidación o declaración. Depende del ayuntamiento. En unos, el contribuyente calcula y paga directamente; en otros, presenta una declaración con los datos y el ayuntamiento le envía la liquidación.
Documentación habitual:
- Certificado de defunción
- Testamento o declaración de herederos
- Escritura de aceptación de herencia, si ya se ha otorgado
- Escritura de adquisición del fallecido, imprescindible para el método de estimación directa o para acreditar que no hubo incremento
- Último recibo del IBI, con el desglose del valor catastral del suelo
- DNI de los herederos
Presentar fuera de plazo conlleva recargos y, si media requerimiento del ayuntamiento, posibles sanciones. El derecho del ayuntamiento a liquidar prescribe a los cuatro años, contados de forma análoga a como se explica en cuándo prescribe el impuesto de sucesiones.
El orden completo de trámites de la herencia, incluida la plusvalía, está en cómo tramitar una herencia paso a paso.
La plusvalía de la herencia y la de la venta posterior
Si más adelante se vende el inmueble heredado, se devenga una segunda plusvalía, esta vez a cargo del vendedor, que mide el incremento desde el fallecimiento hasta la venta.
Son dos impuestos distintos que no se solapan: el de la herencia cubre el periodo del fallecido, y el de la venta, el periodo del heredero.
Además, lo pagado en la plusvalía de la herencia se suma al valor de adquisición a efectos del IRPF cuando se vende, lo que reduce la ganancia patrimonial. Conviene guardar el justificante. Todo lo relativo a la venta lo explicamos en vender una vivienda heredada: impuestos que se pagan.
Errores frecuentes
Olvidar que existe. Es el más común. Muchos herederos presentan el impuesto de sucesiones y dan la herencia por cerrada, hasta que llega un requerimiento del ayuntamiento con recargo.
Declarar el inmueble entero cuando era ganancial. Solo tributa la mitad del fallecido.
No calcular los dos métodos. Aplicar el que propone el ayuntamiento sin comprobar el otro puede suponer pagar de más.
Pagar cuando no hubo incremento. En inmuebles comprados en los años de precios altos, es frecuente que no haya plusvalía que pagar.
No pedir la bonificación. Si el ayuntamiento la contempla y no se solicita en plazo, se pierde.
Confundir los plazos. La plusvalía de la herencia tiene seis meses, pero la de una venta posterior tiene solo treinta días hábiles.
Todos los pasos de una herencia, desde los primeros certificados hasta la inscripción de los bienes a nombre de los herederos, están en cómo tramitar una herencia paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar plusvalía municipal al heredar un piso?
Sí, si el inmueble es urbano y su suelo se ha revalorizado desde que lo adquirió el fallecido. La paga el heredero, en el ayuntamiento donde está el inmueble.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia, el heredero o el fallecido?
El heredero o legatario que recibe el inmueble, en proporción a su parte.
¿Cuál es el plazo para pagarla?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de los seis primeros meses.
¿Se paga plusvalía si el piso vale menos que cuando se compró?
No. Si no hay incremento de valor, no hay impuesto. Hay que acreditarlo comparando la escritura de compra del fallecido con el valor declarado en la herencia.
¿El cónyuge viudo paga plusvalía?
Por la mitad ganancial que ya era suya, no. Por la parte que recibe en herencia o en usufructo, sí, aunque puede beneficiarse de la bonificación si el ayuntamiento la contempla.
¿Todos los ayuntamientos aplican la bonificación del 95 %?
No. Es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué requisitos. Hay que consultar su ordenanza fiscal.
Tengo inmuebles heredados en varios municipios. ¿Dónde pago?
En cada ayuntamiento donde haya un inmueble urbano. Son liquidaciones independientes.
¿Se paga plusvalía por una finca rústica heredada?
No. El impuesto solo afecta a terrenos de naturaleza urbana.
¿Puedo desgravarme lo pagado si luego vendo el piso?
Sí. La plusvalía pagada al heredar forma parte del valor de adquisición en el IRPF y reduce la ganancia patrimonial de la venta.
El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Los coeficientes, tipos de gravamen, bonificaciones y procedimientos de la plusvalía municipal los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal y cambian con frecuencia. Para tu caso concreto, consulta con un profesional colegiado o con el ayuntamiento correspondiente.