Última actualización: 21 de septiembre de 2026
Vender el piso de unos padres fallecidos es una de las operaciones más habituales tras una herencia, y también una de las que más sorpresas fiscales depara. Muchos herederos creen que, una vez pagado el impuesto de sucesiones, la vivienda está «limpia» y el dinero de la venta es íntegramente suyo. No es así: la venta genera sus propios impuestos, distintos de los de la herencia, y su importe depende en buena medida de decisiones que se tomaron al heredar.
Este artículo explica qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada, cómo se calcula cada uno, qué gastos pueden restarse, qué exenciones existen y por qué el valor que se declaró en la herencia condiciona lo que se paga años después.
En 30 segundos
- Al vender se pagan dos impuestos principales: el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.
- La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, más y menos los gastos de cada operación.
- Tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos del 19 % al 30 % según el importe.
- Declarar un valor bajo en la herencia encarece la venta: lo que se ahorra en sucesiones se paga después en IRPF.
- La plusvalía municipal de la venta la paga el vendedor, se calcula desde la fecha de la herencia y puede ser cero si no hay incremento real.
- Si se aplicó la reducción por vivienda habitual en el impuesto de sucesiones, vender antes del plazo de mantenimiento obliga a devolverla.
- Para vender hay que haber aceptado la herencia, presentado el impuesto de sucesiones e inscrito el inmueble a nombre de los herederos.
- Si hay varios herederos, cada uno tributa por su parte de la ganancia.
Antes de vender: lo que tiene que estar resuelto
No se puede vender una vivienda heredada con garantías si antes no se ha completado la herencia. El orden es fijo:
- Aceptar la herencia, normalmente en escritura pública ante notario.
- Presentar y pagar el impuesto de sucesiones en la comunidad autónoma donde residía el fallecido.
- Pagar la plusvalía municipal de la herencia en el ayuntamiento donde está el inmueble.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Sin el paso cuatro, la vivienda sigue figurando a nombre del fallecido y ningún comprador que se financie con hipoteca podrá cerrar la operación, porque el banco exigirá titularidad registral. El orden completo de trámites está en cómo tramitar una herencia paso a paso, y lo relativo al impuesto en dónde y cómo se paga el impuesto de sucesiones.Si la vivienda arrastra una hipoteca pendiente, hay que decidir antes qué se hace con la deuda. Las opciones están en heredar una vivienda con hipoteca pendiente.
El IRPF: la ganancia patrimonial
Es el impuesto que más pesa en la venta y el que más confusión genera.
Cómo se calcula
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Valor de adquisición = valor declarado en el impuesto de sucesiones + gastos y tributos pagados al heredar + mejoras realizadas después.
Entre los gastos y tributos de la adquisición se incluyen:
- El impuesto de sucesiones pagado, en la parte proporcional que corresponda al inmueble
- La plusvalía municipal pagada al heredar
- Los honorarios de notaría de la escritura de aceptación y los aranceles del Registro
- La gestoría, si se contrató para tramitar la herencia
Las mejoras son obras que aumentan el valor del inmueble: una reforma integral, una ampliación, un cambio de instalaciones. No cuentan las reparaciones ni el mantenimiento ordinario.
Valor de transmisión = precio de venta − gastos y tributos de la venta pagados por el vendedor.
Aquí se restan:
- La comisión de la inmobiliaria
- La plusvalía municipal de la venta
- Los gastos de notaría y registro que asuma el vendedor
- El certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender
- Los gastos de cancelación registral de cargas, si los hubiera
La fecha de adquisición es la del fallecimiento
Un punto clave: a efectos fiscales, la vivienda se adquirió el día del fallecimiento, no el día en que se firmó la aceptación ni el día en que se inscribió. Es la fecha que determina desde cuándo se es propietario y la que se usa para calcular la plusvalía municipal de la venta.
Tipos que se aplican
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa según esta escala:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La escala es progresiva por tramos: los primeros 6.000 € tributan al 19 %, los siguientes hasta 50.000 € al 21 %, y así sucesivamente.
El valor declarado en la herencia: la trampa que se paga después
Este es el punto que conviene entender antes incluso de heredar.
Como el valor de adquisición es el que se declaró en el impuesto de sucesiones, cualquier ahorro conseguido declarando bajo en la herencia se devuelve con creces al vender. Si se declaró el piso por 120.000 € y se vende por 190.000 €, la ganancia de 70.000 € tributa al 19-23 % en el IRPF.
En la mayoría de comunidades, además, el impuesto de sucesiones para hijos y cónyuge está bonificado al 95-99 %. Eso significa que declarar un valor más alto en la herencia apenas cuesta nada en sucesiones y ahorra bastante en IRPF cuando se vende. Siempre dentro de lo razonable y con respaldo técnico, porque el valor debe corresponder al real.
Por el mismo motivo, vender poco después de heredar por un precio muy superior al declarado es un indicio directo de infravaloración, y la Administración puede revisar el impuesto de sucesiones. Todo lo relativo a qué valor declarar lo explicamos en cómo se valora una vivienda en una herencia.
Si se vende con pérdidas
Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, hay una pérdida patrimonial. No tributa y además puede compensarse con otras ganancias de la base del ahorro del mismo año y, si sobra, con hasta el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario. Lo no compensado puede arrastrarse durante los cuatro años siguientes.
Exenciones en el IRPF: cuándo no se paga
Las exenciones existen, pero se aplican menos de lo que la gente espera en viviendas heredadas.
Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. La ganancia está exenta si la vivienda vendida era la vivienda habitual del vendedor, es decir, si vivía en ella de forma continuada durante al menos tres años. En una vivienda heredada solo ocurre si el heredero se mudó a ella tras la herencia, o si era ya su domicilio (por ejemplo, el cónyuge viudo que sigue viviendo en la casa familiar).
Reinversión en vivienda habitual. La ganancia queda exenta si se reinvierte en una nueva vivienda habitual, pero solo cuando lo que se vende es la vivienda habitual del vendedor. El piso heredado de los padres, en el que el heredero no vivía, no cumple el requisito.
Mayores de 65 que reinvierten en una renta vitalicia. Esta sí es aplicable a cualquier bien, incluido un piso heredado. Si el vendedor tiene más de 65 años y reinvierte el importe obtenido en una renta vitalicia asegurada en los seis meses siguientes, la ganancia queda exenta, con un límite de 240.000 €.
Coeficientes de abatimiento. Reducen la ganancia en bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Como en una herencia la fecha de adquisición es la del fallecimiento, solo serían aplicables si la herencia se produjo antes de esa fecha.
La plusvalía municipal de la venta
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y grava el aumento del valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se vende.
Lo paga el vendedor. En una compraventa, el obligado es quien transmite, aunque a veces se pacte otra cosa en el contrato (pacto que no vincula al ayuntamiento).
El periodo se cuenta desde la herencia. Como la adquisición se produjo en la fecha del fallecimiento, el cómputo del incremento arranca ahí, no en la fecha en que los padres compraron la vivienda.
Dos métodos de cálculo, y el contribuyente elige el más favorable:
- Método objetivo: se aplica al valor catastral del suelo un coeficiente fijado según los años transcurridos desde la adquisición, y sobre el resultado el tipo del ayuntamiento.
- Método de estimación directa: se calcula sobre el incremento real entre el precio de adquisición y el de venta, en la parte que corresponde al suelo.
No hay plusvalía si no hay incremento. Si se vende por menos de lo que valía al heredar, y se acredita con las escrituras y la declaración de la herencia, no se devenga el impuesto. Es una consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y de la reforma posterior.
El plazo para declararla en una compraventa es de 30 días hábiles desde la venta, mucho más corto que los seis meses de la herencia.
Cuidado con confundir las dos plusvalías. Hay una al heredar, que paga el heredero, y otra al vender, que paga el vendedor. Son dos hechos distintos, se pagan en dos momentos y ninguna sustituye a la otra. La de la herencia, además, suma como gasto en el valor de adquisición del IRPF. Lo tratamos en detalle en la plusvalía municipal en una herencia.
Si se aplicó la reducción por vivienda habitual
Este es el riesgo que más pasa desapercibido.
Muchos herederos aplicaron en el impuesto de sucesiones la reducción del 95 % por adquisición de la vivienda habitual del fallecido. Esa reducción exige mantener la vivienda durante un plazo mínimo, que según la comunidad autónoma puede ser de cinco o de diez años.
Vender antes de ese plazo rompe el requisito. El heredero debe regularizar: pagar la parte del impuesto que se ahorró con la reducción, más los intereses de demora, mediante una autoliquidación complementaria.
En comunidades con bonificación del 99 % para hijos y cónyuge, el impacto suele ser pequeño. En comunidades sin esa bonificación, o para herederos del Grupo III, puede ser importante. Antes de poner el piso a la venta conviene comprobar qué se aplicó al heredar y qué plazo exige la normativa de la comunidad del fallecido. Puedes consultarlo en la guía del impuesto de sucesiones por comunidades autónomas.
Varios herederos: cómo tributa cada uno
Si la vivienda se heredó entre varios, cada heredero es propietario de su cuota y tributa por su parte de la ganancia, en su propia declaración de la renta.
Tres hermanos que heredaron un piso a partes iguales y lo venden obtienen cada uno un tercio del precio y declaran un tercio de la ganancia. Como la escala del ahorro es progresiva, dividir la ganancia entre varios herederos suele resultar más barato que si la obtuviera uno solo.
El caso del usufructo. Si el cónyuge viudo tiene el usufructo y los hijos la nuda propiedad, al vender cada uno transmite su derecho y tributa por su parte, calculada según los valores que se asignaron en la herencia. Si el viudo es mayor de 65 años y la vivienda era su residencia habitual, su parte de la ganancia puede quedar exenta.
Si no hay acuerdo para vender. Ningún heredero puede vender el piso entero sin el consentimiento de los demás. Si uno se niega, las opciones son comprarle su parte, vender solo la cuota propia o, como última vía, la división judicial. Lo desarrollamos en qué hacer cuando un heredero se niega a aceptar la herencia.
Herederos que viven fuera de España
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
El vendedor no residente debe después presentar su declaración por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si la ganancia real es inferior a lo retenido, puede solicitar la devolución de la diferencia.
Un ejemplo con números
Fallece la madre en 2021. Su hijo hereda un piso y lo declara en el impuesto de sucesiones por 150.000 €. Al heredar paga: 300 € de impuesto de sucesiones (tras la bonificación autonómica), 1.500 € de plusvalía municipal y 1.200 € de notaría y registro.
En 2026 vende el piso por 195.000 €. Paga 5.850 € de comisión inmobiliaria y 1.800 € de plusvalía municipal de la venta.
Valor de adquisición: 150.000 + 300 + 1.500 + 1.200 = 153.000 €
Valor de transmisión: 195.000 − 5.850 − 1.800 = 187.350 €
Ganancia patrimonial: 187.350 − 153.000 = 34.350 €
IRPF:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- Siguientes 28.350 € al 21 %: 5.953,50 €
- Total IRPF: 7.093,50 €
Impuestos totales de la venta: 7.093,50 € de IRPF + 1.800 € de plusvalía municipal = 8.893,50 €
Si en la herencia hubiera declarado el piso por 180.000 €, por ser más cercano a su valor real, el impuesto de sucesiones apenas habría cambiado gracias a la bonificación, pero la ganancia en el IRPF habría bajado a unos 4.350 € y el impuesto a pagar, a poco más de 800 €. Una diferencia de más de 6.000 € que se decidió años antes, al declarar la herencia.
Otros gastos de la venta
Además de los impuestos, conviene prever:
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para anunciar y vender
- Cédula de habitabilidad, exigida en algunas comunidades
- Certificado de deudas de la comunidad de propietarios
- IBI del año, que suele prorratearse entre vendedor y comprador según se pacte
- Cancelación de hipoteca, si la vivienda tenía una pendiente
- Comisión de la inmobiliaria, si se vende a través de una
Todos los que asuma el vendedor y estén vinculados a la venta se restan del valor de transmisión en el IRPF, así que conviene guardar las facturas.
Todos los pasos de una herencia, desde los primeros certificados hasta la inscripción de los bienes a nombre de los herederos, están en cómo tramitar una herencia paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos si vendo el piso que heredé de mis padres?
Sí, normalmente dos: el IRPF por la ganancia patrimonial, si vendes por más de lo que se valoró en la herencia, y la plusvalía municipal, si el suelo se ha revalorizado desde el fallecimiento.
¿Cuál es el valor de adquisición de una vivienda heredada?
El valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos pagados al heredar, como el propio impuesto, la plusvalía municipal, la notaría y el registro.
Si vendo poco después de heredar, ¿pago menos?
En la plusvalía municipal, generalmente sí, porque el periodo de generación es corto. En el IRPF depende solo de la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado, no del tiempo transcurrido.
¿Puedo vender el piso sin haber pagado el impuesto de sucesiones?
En la práctica no. Sin presentar el impuesto no se puede inscribir la vivienda a nombre de los herederos, y sin inscripción la venta es muy difícil, sobre todo si el comprador necesita hipoteca.
¿Puedo librarme del IRPF reinvirtiendo en otra vivienda?
Solo si la vivienda heredada era tu vivienda habitual. Si no vivías en ella, la reinversión no te exime. La excepción es tener más de 65 años y reinvertir en una renta vitalicia, que sí vale para cualquier inmueble.
¿Quién paga la plusvalía municipal en la venta?
El vendedor. Aunque en el contrato se pacte que la pague el comprador, ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo quien vende.
Somos tres hermanos. ¿Cómo declaramos la venta?
Cada uno declara en su propia renta un tercio de la ganancia, calculada sobre un tercio del valor de adquisición y un tercio del valor de transmisión.
Si vendo por menos de lo que valía al heredar, ¿pago algo?
No pagas IRPF, porque tienes una pérdida patrimonial que además puedes compensar. Y tampoco plusvalía municipal, siempre que acredites que no hubo incremento de valor.
El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. La fiscalidad de la venta depende de las circunstancias concretas de cada herencia, de la normativa autonómica y municipal aplicable y de la situación personal del vendedor. Para tu caso concreto, consulta con un profesional colegiado.