Última actualización: 19 de septiembre de 2026
La vivienda suele ser el bien más valioso de una herencia y, casi siempre, el que más dudas genera. ¿Se pone lo que vale en el mercado? ¿Lo que dice el recibo del IBI? ¿Lo que tasó el banco cuando se pidió la hipoteca? La respuesta condiciona directamente lo que se paga de impuestos, lo que cobra cada heredero en el reparto y el riesgo de recibir una comprobación de Hacienda meses después.
Desde 2022 las reglas cambiaron de forma sustancial con la entrada en vigor del valor de referencia de Catastro. Este artículo explica qué valor hay que consignar, dónde se consulta, qué hacer si resulta excesivo y cómo se valora una vivienda cuando lo que está en juego no es el impuesto sino el reparto entre hermanos.
En 30 segundos
- El valor de referencia de Catastro es la base mínima para declarar un inmueble heredado desde el 1 de enero de 2022.
- Si el valor declarado por los herederos es superior al de referencia, se consigna el mayor de los dos.
- Solo cuando no existe valor de referencia se acude al valor de mercado, al declarado o al precio pactado, el mayor de ellos.
- El valor de referencia no es el valor catastral del recibo del IBI: son cosas distintas.
- Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro, con certificado o con referencia catastral.
- Declarar por debajo provoca comprobación de valores casi automática, con liquidación complementaria, intereses y posible sanción.
- Para repartir entre herederos puede usarse un valor distinto (una tasación real), porque ahí no manda Hacienda sino el acuerdo entre las partes.
Los tres valores que se confunden constantemente
Antes de nada conviene separar tres conceptos que suenan parecido y no lo son:
Valor catastral. Es el que aparece en el recibo del IBI. Sirve para calcular ese impuesto municipal y suele estar muy por debajo del precio real. No se usa para declarar una herencia.
Valor de referencia. Lo determina la Dirección General del Catastro cada año a partir de los precios reales de las compraventas ante notario en cada zona. Es el que sirve de base mínima en el impuesto de sucesiones desde 2022. Es un valor individualizado por inmueble y se actualiza anualmente.
Valor de mercado. El precio más probable por el que podría venderse el inmueble entre partes independientes y libre de cargas. Es el que refleja una tasación profesional o una agencia inmobiliaria.
La confusión más frecuente y más cara es tomar el valor catastral del IBI y ponerlo en el modelo. Eso, con el sistema actual, genera una comprobación prácticamente segura.
La regla actual: el valor de referencia manda
Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, la norma es clara: en los inmuebles, la base imponible del impuesto de sucesiones es el valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario a la fecha del devengo, es decir, a la fecha del fallecimiento.
Con un matiz importante: si el valor declarado por los interesados es superior al de referencia, debe consignarse el mayor de los dos. El valor de referencia funciona, por tanto, como un suelo, no como un techo.
Un ejemplo. Fallece el padre en marzo y deja un piso en Alicante cuyo valor de referencia a esa fecha es de 145.000 €. Los herederos saben que en el mercado vale unos 190.000 € y así lo hacen constar. Deben declarar 190.000 €, no 145.000 €. Si, al contrario, consideran que el piso vale 120.000 € por su estado de conservación, no pueden declarar esa cifra: deben poner 145.000 € y, si quieren rebajarla, impugnar el valor de referencia por la vía que se explica más abajo.
Cuando no existe valor de referencia —porque el inmueble no lo tiene asignado o Catastro no puede certificarlo— la base imponible será la mayor de estas tres magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o el valor de mercado. Ocurre con cierta frecuencia en inmuebles rústicos, construcciones sin regularizar o fincas con situaciones catastrales pendientes.
La fecha de referencia es siempre la del fallecimiento. Si el fallecimiento fue en diciembre y la herencia se tramita en junio del año siguiente, el valor que se aplica es el vigente en diciembre, no el nuevo del año en curso.
Dónde se consulta el valor de referencia
Se obtiene de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro, dentro del apartado dedicado al valor de referencia. Hay dos vías:
Con certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico. Permite obtener un certificado de motivación del valor de referencia, que es el documento completo: no solo la cifra, sino el desglose de cómo se ha calculado. Este es el documento que conviene descargar y guardar, porque es el que sirve para defenderse en caso de discrepancia.
Sin identificación. Se puede consultar la cifra introduciendo la referencia catastral del inmueble, que figura en el recibo del IBI y en la escritura de compraventa.
Un aviso práctico: hay que consultar el valor correspondiente al ejercicio del fallecimiento. La sede permite seleccionar el año, y es un error habitual mirar el del año en curso cuando el fallecimiento se produjo antes.
Cómo se reparte el valor entre varios herederos
Una vez fijado el valor del inmueble, cada heredero declara únicamente la parte que le corresponde. Si tres hermanos heredan a partes iguales un piso valorado en 180.000 €, cada uno consigna 60.000 € en su base imponible.
Esto importa porque varias reducciones se aplican por heredero y tienen límites individuales. La reducción por vivienda habitual, por ejemplo, funciona con un límite por cada sujeto pasivo, no por inmueble.
Hay un punto que suele generar conflicto: la adjudicación desigual. Si los tres hermanos acuerdan que el piso se lo queda uno solo y los otros dos reciben dinero o se les compensa, el reparto sigue siendo fiscalmente neutro mientras las adjudicaciones respeten las cuotas hereditarias. Pero si uno recibe más de lo que le corresponde sin compensar a los demás, ese exceso puede tributar además como donación. Lo tratamos con detalle en cómo tramitar una herencia paso a paso.
Qué hacer si el valor de referencia es demasiado alto
Es el escenario más incómodo: Catastro asigna 160.000 € a un piso que está en mal estado, sin reformar, con humedades o en una planta sin ascensor, y que nadie compraría por más de 110.000 €.
La normativa no permite declarar menos. Lo que permite es impugnar, y hay dos caminos:
Declarar el valor de referencia y solicitar después la rectificación de la autoliquidación. Se presenta el modelo con la cifra oficial, se paga, y a continuación se pide la rectificación y la devolución de ingresos indebidos, aportando la prueba del valor real. Es la vía más segura, porque no se incurre en infracción en ningún momento.
Declarar el valor real y prepararse para la comprobación. Es la vía arriesgada: la Administración girará con toda probabilidad una liquidación complementaria con intereses, y puede abrir expediente sancionador.
En ambos casos, la prueba es lo que decide. Lo que funciona:
- Tasación pericial realizada por sociedad homologada por el Banco de España, referida a la fecha del fallecimiento
- Informe de estado del inmueble con fotografías fechadas y presupuesto de las obras necesarias
- Testigos de compraventas reales en la misma zona y fechas próximas
- Certificados de cargas o limitaciones que afecten al valor: arrendamiento en vigor, usufructo, servidumbres, situación urbanística irregular
Lo que no suele funcionar: la opinión de una inmobiliaria por escrito, un anuncio de portal inmobiliario o la simple afirmación de que el piso está viejo.
También cabe la tasación pericial contradictoria, un procedimiento formal en el que perito de la Administración y perito del contribuyente valoran el inmueble y, si discrepan más de lo permitido, interviene un tercero. Es un procedimiento lento y con coste, pero suspende el ingreso de la liquidación impugnada.
Casos particulares que complican la valoración
Vivienda con usufructo. Si el cónyuge viudo conserva el usufructo y los hijos reciben la nuda propiedad, el valor se reparte. El usufructo vitalicio se calcula restando a 89 la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor total. La nuda propiedad es el resto. Al fallecer el usufructuario, los nudos propietarios consolidan el dominio y deben liquidar de nuevo por la parte que les faltaba.
Vivienda con hipoteca pendiente. La hipoteca no reduce el valor del inmueble a efectos del impuesto: no es una carga deducible. Sí puede deducirse, en cambio, la deuda que el fallecido tenía pendiente, siempre que se acredite documentalmente. La diferencia es técnica pero relevante, y explica por qué no se declara simplemente «el valor menos lo que se debe».
Vivienda alquilada. Un arrendamiento en vigor con renta antigua reduce de forma objetiva el valor de mercado del inmueble. Es uno de los argumentos que mejor funcionan para impugnar un valor de referencia excesivo, siempre que se acredite con el contrato y los justificantes de renta.
Vivienda en proindiviso. Si el fallecido solo era propietario de una parte, se declara únicamente esa parte del valor de referencia.
Vivienda en el extranjero. No tiene valor de referencia español. Se declara por su valor de mercado a la fecha del fallecimiento, acreditado con la valoración que corresponda según el país, y puede dar lugar a deducción por doble imposición internacional.
Vivienda vendida poco después de heredarla. Es una situación delicada: si se hereda declarando 140.000 € y se vende seis meses después por 200.000 €, la Administración tiene un indicio directo de infravaloración. Además, en el IRPF de quien vende, la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de venta y el valor declarado en la herencia, así que declarar bajo en sucesiones se paga más tarde en renta. Conviene hacer el cálculo conjunto antes de decidir.
Valorar para Hacienda y valorar para repartir no es lo mismo
Es una distinción que ahorra muchos conflictos familiares.
Para el impuesto, el valor lo impone la norma: valor de referencia o superior. No hay margen de negociación.
Para el reparto entre herederos, el valor lo deciden las partes. Si tres hermanos acuerdan que el piso vale 210.000 € a efectos de compensarse entre ellos, ese es el valor que se aplica en el cuaderno particional, aunque a Hacienda se declaren 165.000 € por ser el de referencia. Son dos planos distintos y no tienen por qué coincidir.
En herencias con un único inmueble y varios herederos, lo habitual es encargar una tasación independiente precisamente para el reparto, porque da una cifra neutral que nadie puede acusar de interesada. Cuesta entre 300 y 500 € y evita discusiones que pueden acabar en un procedimiento judicial de división de herencia.
Si los herederos no llegan a un acuerdo, el camino es el nombramiento de un contador-partidor, que puede estar previsto en el testamento o designarse judicialmente. Los escenarios de bloqueo los explicamos en qué hacer cuando un heredero se niega a aceptar la herencia.
Errores frecuentes
Usar el valor catastral del IBI. El error más común y el que más comprobaciones genera.
Consultar el valor de referencia del año equivocado. Debe ser el del ejercicio del fallecimiento.
Restar la hipoteca del valor del inmueble. No es una carga deducible.
Declarar bajo para pagar menos en sucesiones. En comunidades con bonificaciones altas, el ahorro es mínimo y el coste posterior en el IRPF de la venta es mucho mayor.
No descargar el certificado de motivación. Si después hay discrepancia, se necesita saber exactamente cómo calculó Catastro esa cifra.
Olvidar el ajuar doméstico. Se añade un 3 % del caudal, y la vivienda es precisamente uno de los bienes que lo generan.
Todos los pasos de una herencia, desde los primeros certificados hasta la inscripción de los bienes a nombre de los herederos, están en cómo tramitar una herencia paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo declarar la vivienda por lo que realmente vale si es menos que el valor de referencia?
No directamente. Debe declararse el valor de referencia y, a continuación, solicitar la rectificación de la autoliquidación aportando prueba del valor real.
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral es el del recibo del IBI y suele ser muy inferior. El valor de referencia se calcula a partir de precios reales de compraventa y es el que se usa en el impuesto de sucesiones.
¿Cuánto cuesta consultar el valor de referencia?
Nada. La consulta en la Sede Electrónica del Catastro es gratuita.
¿Hace falta una tasación para declarar la herencia?
No, si existe valor de referencia. La tasación es necesaria cuando se quiere impugnar ese valor, cuando el inmueble carece de él o cuando los herederos la quieren para repartir entre ellos.
¿Qué valor se aplica si el fallecimiento fue hace tres años?
El valor de referencia vigente en la fecha del fallecimiento. La Sede del Catastro permite consultar ejercicios anteriores.
¿Cómo afecta el valor declarado a la venta posterior?
Directamente. La ganancia patrimonial en el IRPF se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia. Declarar bajo abarata el impuesto de sucesiones pero encarece el IRPF cuando se vende.
¿Qué pasa si Hacienda comprueba y sube el valor?
Se gira una liquidación complementaria con intereses de demora. Puede abrirse además expediente sancionador si se aprecia culpabilidad. Cabe recurso y, si se discute la valoración, tasación pericial contradictoria.
¿Y si la vivienda está en otra comunidad autónoma?
El valor se determina igual, porque el valor de referencia es estatal. Lo que cambia es la normativa autonómica aplicable a reducciones y bonificaciones, que se rige por la residencia del fallecido. Puedes consultarlo en nuestra guía del impuesto de sucesiones por comunidades autónomas.
El contenido de este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. La normativa tributaria cambia con frecuencia y cada herencia presenta particularidades propias. Para tu caso concreto, consulta con un profesional colegiado o con la administración tributaria competente.